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土地開發及商機解析實務班上課心得
發表者│陸彥宏
建立日期│2020-06-30 14:21:04
文章人氣│396
土地開發及商機解析實務班上課心得
學員陸彥宏
知識的傳授
老師的教學相當符合實務的需求,如容積率、開放空間獎勵、容積移轉,增額容積等計算方式,以及都市計畫中的細部規定或是管制事項。這些都會影響到一塊土地能使用的容積量及使用限制。
例如有些地區的建物有高度限制有別於一般的高度使用,土地價值會減少,若投標時沒有計算出來而以一般的使用價值也就是以較高的價錢去投標,得標後卻無法以一般的高度去建造建物,這缺少的部分若無法以提高建物售價的方式彌補將造成損失;另一方面,政府可能因為某些因素對符合條件的土地或建物允許額外的容積獎勵,不知情者可能少算入土地價值以較低的標價競標或是雖順利得標但在規劃建物時少規劃了增加的容積率而失去本來可以賣出的坪數。

課中的實作
老師會讓學員去試算一塊土地的價值即容積,或是一塊公開投標的土地應該以多少價錢去投標才可能得標同時又不買貴,這些都會在課堂上反覆練習。此外,也有讓我們進行透天的排間練習,思考如何賣出最多間數同時兼顧格局及交通,畫圖有些優先順序,依照這些順序去規劃可以有效的劃出最多間數及兼顧實用性。因為有這些練習對於學習的內容能更有效的吸收,老師會針對學員畫出來的圖去做修改,每塊土地有不同的規劃方式,透過學員間不同的土地格局可以學到不同的排間可能。

對自己的期許
土地的投資回收期可能長達20年以上,這需要具有長遠的眼光才能做出正確的判定,希望未來筆者也能成為成功的土地投資者,在都市計畫中挖到寶、滿載而歸。


 
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